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Comprar o alquilar? Qué es mejor?

alquilar o comprar

Una de las dicotomías financieras más grande que existe. Aunque es difícil separar la cuestión emocional de la racional, la información puede facilitar el proceso o ayudar a definir el mejor momento.

Comprar o alquilar. En este post vamos a analizar el tema desde una única óptica, la financiera. Es inconducente discutir la función de valor de cada persona y la emoción (o no) que genera el acceso a la vivienda. Tampoco sirve inmiscuirse en asuntos culturales, costumbres familiares o instintos de preservación frente a macroeconomías inestables como la nuestra.

Para ponerlo en términos simples y contestando la pregunta: alquilar o comprar? La respuesta es depende. Pero antes de meternos en el análisis deberíamos consensuar algunos puntos relevantes. El primero está: no es un asunto emocional. El siguiente debería ser: cuando compramos una vivienda no lo hacemos como inversor, sino como consumidor. Es nuestro hogar y si bien mi deseo es poder pagar lo menos posible por esa vivienda, no es por especulación ni con ánimo de hacer negocios. Ergo, si la vivienda que compramos sube o cae de valor no es de mi interés, no es un activo, no soy un inversor que compra y vende casas y me mudo una vez por año para obtener ganancias de capital.

Aclaradas las reglas de comparación vayamos a la primera cuestión clave. Tengo el dinero para comprar la casa que quiero ? Esta es la pregunta disparadora del árbol de decisión simplificado que podemos ver a continuación:

Arrancamos por el camino más fácil: no tengo dinero y no quiero/puedo pedir un préstamo y alquilo. No es el fin del mundo, al contrario. Es la oportunidad para revisar mi contabilidad e invertir cada ahorro que tengo para construir capital y el día de mañana, si es de mi interés, aplicar a un crédito y sino seguir construyendo y multiplicando capital.

Si por el contrario sí quiero pedir un préstamo, voy a tener que ser muy cauteloso y armar ejercicios teóricos entre el costo de alquilar vs el costo de pedir dinero prestado. Es vital aclarar que son muy pocos los bancos que otorgan créditos por el 100% del valor de la vivienda, aunque si tengo la suerte de recibir este tipo de hipotecas – seguramente a tasa variable – es mi deber comparar el costo financiero total anual (CFTA, no solo la tasa nominal anual TNA) del monto prestado vs el costo anual de alquilar (CAA: valor total anual del alquiler dividido por el valor total de la vivienda a precio de mercado). Hace varios años ya, el CFTA de un préstamo es mucho mayor que el CAA, por lo que estaría destinando más ingresos a pagar la cuota de un préstamo para vivir en un hogar similar:

CFTA vs CAA

Contar con dinero no simplifica el análisis. Si dispongo de dinero, pero no llego a cubrir el 100% de la vivienda que quiero, tendré que pedir un crédito hipotecario por la diferencia. Se hace nuevamente necesario realizar ejercicios teóricos comparativos. Pero esta vez, como ya cuento con dinero, el CFTA del préstamo no sólo tiene que ser competitivo para pelear con el CAA, sino también con aquel dinero que si no lo destino a la vivienda, puedo invertirlo y obtener una renta por él, hasta neutralizar el efecto del alquiler (COO: costo oportunidad compra). Es decir, el retorno del dinero invertido puede generar una tasa más alta que la del alquiler en términos relativos y más monto como retorno vs las erogaciones en concepto de alquiler, en términos absolutos:

CFTA vs CAA + COO

En él útimo escenario sí dispongo del 100% del dinero para comprar mi vivienda. Esto no exime de realizar otro análisis financiero que debe responder a una pregunta sencilla: cuánto dejo de percibir en retornos de inversión, al destinar el dinero a la compra de una vivienda en lugar de invertirlo? La respuesta es, por definición, el costo de oportunidad de la compra y compite directamente con el costo del alquiler. Si el CAA es menor al COO, el camino sería alquilar y si se diera lo contrario, comprar.

CFTA vs CAA

El momento oportuno

La economía tiene ciclos naturales de acumulación, inversión, expansión y contracción. Estos fenómenos suceden con una dinámica gradual y paulatina excepto cuando existen desequilibrios que exacerban alguno/s de los ciclos, circunstancia muy frecuente en Argentina.

La mención tiene que ver con el concepto de timming, es decir el momento oportuno. Mucho falso mito circula alrededor del precio de los activos en Argentina, en particular cuando hablamos de inmuebles. Los inmuebles son un activo más y su dinámica de precios no está exenta del concepto de mercado y equilibrio entre oferta y demanda, razón por la que también se mueven hacia arriba y abajo.

El mito más conocido es que el precio de las propiedades nunca baja: falso. Como cualquier mercado está influenciado por la macreconomía del país y también por las curvas de oferta y demanda. Sí es correcto que el ciclo de vida del mercado de inmuebles es muy largo y que la tierra disponible es cada vez más escasa frente al crecimiento demográfico y no se repone como un auto o un celular. También es cierto, sin embargo, que la velocidad de ocupación de tierras para construcción es muy bajo en el mundo y no llega a compensar los vaivenes de los precios de las propiedades.

Cuando miramos el precio histórico del metro cuadrado – en este caso en moneda corriente – vemos que en el 2017 (pleno boom UVA) se logró recuperar el valor del m2 de casi 40 años antes. Es decir, tuvo que pasar casi medio siglo para recuperar el mismo valor nominal del m2 de una propiedad promedio:

Cada vez que el tipo de cambio sufre una fuerte variación que impacta en la inflación (canal de propagación) y en los salarios reales, se sufre una ensanchamiento de la brecha entre m2 y salario en u$s, lo que conduce – inexorablemente – a una baja en el precio del m2. Sin embargo, el mercado inmobiliario tiende por lo general a ajustar primero por volumen y luego por precio, excepto situaciones extremas como en el ´81/´82 y también en la crisis del 2001.

Resulta importante entonces, identificar la correlación que existe entre tipo de cambio alto (dólar caro) y valor del m2 bajo. Cada vez que el tipo de cambio se aprecia, es decir el dólar está barato (o atrasado) el valor del m2 tiende a subir, aunque una corrección en el mercado cambiario debería aproximarse; lo que impactaría en una baja del valor del m2.

Cuando vemos el TCR (tipo de cambio real, ver gráfico debajo), es decir aquel ajustado por inflación entendemos que el cepo del 2011 no fue casual. Habíamos caído por debajo del año 2001, lo que hacía muy barato el dólar. De hecho el primer piso fue en el 2013 (punto rojo) que se corrige en 2014 con una devaluación del 30%. Luego se da otro valor mínimo en 2015 que se corrige en 2016 con la salida del cepo y finalmente el del 2017 se corrige con una brusca devaluación en 2018. Actualmente y sólo de forma estimada, podríamos concluir el año con un tipo de cambio real a valores del 2008/2009: 1,03.

Por último y a modo de complemento para aquel primer árbol de decisión, dejamos un cuadro con los retornos de los alquileres durante el 2019. Estos rendimientos están en pisos históricos lo que puede facilitar el análisis al tomar una determinación entre comprar y alquilar. También es importante entender que la rentabilidad del alquiler se construye con dos variables: costo de los alquileres y valor del m2 de las propiedades. Hay una de estas dos que está desfasada y considerando que el TCR vuelve a estar alto y la elasticidad al alza del costo de los alquileres es baja (recesión económica), podés intuir cuál debería ser. Pero cuidado, el mercado inmobiliario ajusta primero por cantidades y luego por precios, salvo situaciones extremas.

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