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Invertir en propiedades: qué variables considerar

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Invertir en bienes raíces, propiedades o inmuebles siempre es una alternativa válida para destinar los ahorros, pero como cualquier activo requiere entender qué variables impactan para minimizar riesgos

Invertir en propiedades: qué variables considerar. Antes de empezar con el post es vital definir desde qué perspectiva vamos a realizar el análisis: como inversor. Esto implica que la propiedad es un activo más como las acciones, los bonos o los fondos comunes de inversión. No es la intención plantear la dicotomía comprar o alquilar, sino evaluar al inmueble como un vehículo alternativo para destinar los ahorros.

Como muchos otros activos el análisis de la rentabilidad viene del lado del precio y también del retorno asociado. Es decir comprar a un precio para vender a otro más caro y también esperar, mientras se produce la tenencia del inmueble, un ingreso asociado en forma de retorno como por ejemplo los alquileres que se cobran.

Rentabilidad asociada al precio

Comprar o construir barato y vender caro es la fórmula que funciona no sólo en la industria de bienes raíces sino en casi todo negocio. La ventaja de este sector es que identificar algunas tendencias en los precios parecería ser más simple, principalmente por la estricta vinculación que existe con la macroeconomía del país y su fase (depresión, recesión, expansión).

Si bien el crecimiento demográfico dado el mismo tamaño de tierra significaría un negocio seguro en el largo plazo, no es lo mismo pagar USD 600 el m2 que USD 3.000. Los momentos de compra y venta, como en cualquier activo, son determinantes del nivel de rentabilidad.

En los últimos 40 años nuestro país ofreció pocas oportunidades para ingresar al mercado inmobiliario en condiciones “de regalo”: la crisis del ´82, la hiper del ´89 y el 2002 tras el fin de la convertibilidad. El precio del m2 fue increíblemente bajo, pero estuvo asociado a violación de contratos, drásticos cambios en las condiciones macroeconómicas y devaluaciones bruscas.

En la actualidad, cuarentena mediante, las condiciones macroeconómicas son muy pobres y si bien existen manifiestos desequilibrios, no hubo ruptura de contratos; factor determinante para modificar drásticamente los precios de los activos.

Sin embargo hay que diferenciar la tendencia del momento. La tendencia en los precios de las propiedades es indefectiblemente bajista, lo que no implica una reducción drástica y rápida en los precios. Las razones principales:

  1. brecha récord entre salario medido en dólares y el metro cuadrado en dólares. A mayor tipo de cambio (dolar caro), menor salario. El precio del metro cuadrado debería disminuir:
  1. oferta (cantidad) de propiedades a la venta en máximos históricos;
  2. rentabilidad de los alquileres en mínimos y precios inelásticos al alza dada la situación socioeconómica del país;
  3. la cantidad de escrituras por compra-venta en mínimos;
  4. costo de construcción en mínimos históricos, lo que funciona como incentivo a nuevas obras a menores precios.

Esa posible baja en los precios constituiría el momento de compra. Es decir aprovechar el ciclo del sector inmobiliario, correlacionado fuertemente a la macroeconomía del país, para invertir y obtener una buena rentabilidad por la revaluación futura en el precio del m2.

Por otro lado y ante los datos, hoy sí existe una oportunidad grande para construir. El costo de la construcción en dólares está en mínimos tomando como referencia el dólar paralelo. Eso implica una alternativa muy válida para empezar una obra o invertir en ellas y obtener buenas ganancias en el mediano plazo, cuando los precios se recuperen.

Rentabilidad asociada al retorno

Ya hemos mencionado que el retorno asociado a las propiedades han estado en mínimos históricos hace ya varios años. Esto es el resultado de alquileres que no pueden subir más de precio por la imposibilidad de pago (condición macroeconómica) y el precio inflexible a la baja del m2 (ajuste por volumen primero).

Han surgido varias alternativas como alquileres temporarios, alquiler a turistas, formato Airbnb y otros ahora suspendidos por la cuarententa. Sin embargo para recuperar la rentabilidad histórica de los inmuebles es vital que las propiedades sinceren sus precios y esto significa que bajen. Ello no contribuye a considerar hoy a los bienes raíces como una alternativa rentable de inversión ligada a alquileres.

Sin embargo hay una oportunidad y viene, otra vez, de la mano del costo de la construcción. Un costo de construcción bajo implica una inversión total baja y dado un precio de alquiler, en principio, estable respecto al valor actual, la tasa de retorno mejoraría considerablemente. No es lo mismo la rentabilidad de un alquiler mensual de $25.000 / u$s 200 sobre una propiedad que se pagó u$s 150.000 que el mismo monto de alquiler para una propiedad cuya inversión (fase construccón) fue de menos de u$s 100.000.

Conclusiones

La macroeconomía y el precio del m2 están intrinsecamente ligados, siempre lo han estado. Similar comportamiento muestran muchos bienes durables y el sector automotriz, pero en términos de volumen. En el caso de las propiedades además, al considerarse un activo de inversión, sufre enormemente el impacto de la ruptura de contratos.

Con esto buscamos reforzar la diferencia entre tendencia y precio. La tendencia en el precio del m2 es bajista, al menos en el corto plazo. Sin embargo resulta complejo identificar un piso (precio): son niveles del 2014 ó son niveles del 2002? No se trata de adivinar sino de utilizar la información disponible para tomar la mejor decisión posible.

A nuestro criterio mientras no exista ruptura de contratos ni violación de los derechos de propiedad, la tendencia bajista será gradual y el piso es desconocido. Si sucediera algún quiebre desde el punto de vista normativo, la dinámica bajista de precios puede ser drástica y abrirse una nueva oportunidad, la cuarta en 40 años. Dependerá, en gran medida, de la gestión y pericia de nuestra dirigencia política.

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